¿Cómo Comprar tu Departamento en Chile paso a paso?

¿Cómo estás? Espero todo está muy bien. Paso por acá para contarte sobre el proceso de Cómo Comprar un Departamento en Chile.

Siempre existen muchas dudas a la hora de tomar una gran decisión, y estoy convencido a lo largo de mi carrera como Corredor de Propiedades que comprar tu casa propia no escapa de esas dudas, por eso espero que esta información sea de gran utilidad a la hora de convertirte en un inversionista en Bienes Raíces.

Proceso de Compra de Un departamento en Chile:

1. Cotizar
2. Reservar la Unidad Deseada.
3. Evaluación del Perfil Crediticio  (Pre-Aprobación o Aprobación Bancaria).
4. Firma de Promesa de Comprar Venta.
5. Escrituración de Compra Venta.
6. Proceso de entrega del Departamento.

Estos Seis pasos demarcan a groso modo el proceso de compra-venta de tu Departamento en Chile.

Cotizar 

¿En función de que debemos Cotizar?

• En función de tu necesidad y realidad financiera.
• Tipo de departamento (distribución).
• Comuna de ubicación.
• Fecha de entre (Entrega Futura o Entrega inmediata).
• Debes considerar tus Ingresos Promedio (Fijos, Brutos, líquidos, variables, si complementas renta).
• Dispones de ahorros o capacidad de Ahorros.

Todos estos elementos son de suma importancia y debes tenerlos presente una vez que comienza a cotizar, debes saber qué estás buscando en cuanto a distribución, superficie, acabados, la comunidad de preferencia o la comunidad que se adapta a tu perfil.

«Compra donde puedas, para luego Comprar donde Quieras»

La compra de una propiedad requiere de paciencia y planificación, es por eso que debes conocer tu situación financiera, lo que te lleva a la siguiente pregunta, ¿Debo comprar en Blanco o Verde (Entre Futura) o comprar en Entrega Inmediata?

Reservar la unidad deseada.

Esta etapa cumple con la función de bloquear la unidad y reservar el precio en Unida de Fomento (U.F)* de la misma. Ahora en esta etapa surgen varios conceptos que me gustaría presentarte, estos conceptos van en función de las etapas de los proyectos, 

• Proyectos Entrega Futura (Blanco o Verde)

En Blanco: Es cuando un proyecto cuenta con el debido permiso de edificación o adecuación del terreno, pero aún no se han iniciado excavaciones.

En Verde: El Proyecto ya se encuentra con parte importante de su obra gruesa realizada, no se encuentra terminada ni cuenta con recepción definitiva otorgada por la municipalidad correspondiente.

• Proyectos Entrega Inmediata

Esto significa que el proyecto ya está terminado y puede ser usado luego de firmada la escritura de compraventa  de la casa o departamento.

Es importante señalarte en este momento que evidentemente mientras más temprana sea la etapa en la que entras al proyecto, mejores beneficios vas a obtener, es decir, beneficios en cuanto a Plusvalía  y valorización propia del desarrollo.

Evaluación del perfil crediticio

Llego el Momento conoce nuestro Perfil Financiero, aquí es donde debes ir a las Mutuarias o Bancos para evaluar tu Capacidad Crediticia. OJO; a pesar que este punto lo sugiero como el paso número tres debes tener en consideración que ya deber venir conversando con tu ejecutivo de Crédito, previo a realizar la Reserva de la Unidad que te gusta.  

Según en el punto que te encuentres y en el tipo de proyecto que desees invertir tendrás dos escenarios:

• Pre-Aprobación Bancaria 

La pre-aprobación es una primera instancia en el otorgamiento de un crédito hipotecario, regularmente aplica cuando se piensa invertir en proyectos con entrega Futura. En el caso de los extranjeros es importante destacar que en esta etapa puedes invertir incluso con Visa temporaria.   

• Aprobación Bancaria definitiva

La Aprobación Bancaria es exigible cuando estés viendo proyectos a entrega inmediata, ya que debes cumplir con los requerimiento exigidos por la entidad financiera a la cual acudes a solicitar tu Crédito Hipotecario, Para los extranjeros aplicar a este tipo de Proyectos; si o si deben tener Visa Definitiva.

Todo proyecto que desees aplicar que sea en Entrega Futura las inmobiliarias te van a exigir la Pre- Aprobación Bancaria, pero hay exenciones, unas pocas inmobiliarias no te van a solicitar ese requisito en el transcurso de que pagas el PIE (Inicial Fraccionada) del Inmueble que te gusta, pero si debes ya tener la Visa Definitiva para optar a la Aprobación formal del Crédito.

Sobre la Capacidad de Crédito

Ahora que surge el concepto del PIE, debo señalar que los banco te van a financiar entre el 80 % al 90%; del valor de la unidad, lo que quiere decir si estás viendo proyectos a entrega futura debes tener la capacidad de ahorro para pagar esa Inicial Fraccionada, y si el  proyectos es con Entrega Inmediata debes contar con el porcentaje correspondiente para completar el pago a la inmobiliaria.

Firma de promesa de comprar-venta.

Una vez hemos realizado todo lo anterior nos toca entonces firmar la Promesa de Compra-Venta.

Y que es la Promesa de Compra-Venta: Este documento actúa como un precontrato en el que el Comprador se obliga a comprar y la Inmobiliaria a vender la unidad que seleccionaste, en una fecha futura quedando plasmado allí los términos de la negociación.

• Se documenta el Pie (Inicial en Cheques)
• Se establecen multas o sanciones que se aplicarán si una de las partes no cumple con lo acordado.
• La inmobiliaria constata la promesa o compromiso de compraventa ante notario.
• La inmobiliaria garantiza  el dinero que estas pagando con una póliza de seguro.

Ya estás a pocos pasos de convertirte en un Propietario de Departamento en Chile, solo debes ir cumpliendo paso a paso las etapas que establece el mercado inmobiliario. 

Llegamos a una etapa de suma importancia en el Proceso de Compra tu departamento en Chile y esta es la Escrituración de la Compra Venta. Para llegar a  este punto ya debemos contar con las siguientes condiciones:

• Pago total del Pie (inicial Fraccionada).
• El edificio debe estar Listo y con Recepción Municipal.
• Tramites de la Aprobación Formal del Crédito

¿Qué requisitos necesito para realizar solicitud de Crédito?

• Carnet de identidad (temporario/definitivo)
• 3 últimas liquidaciones de sueldo (dependientes con renta fija)
• 6 últimas liquidaciones de sueldo (dependientes con renta variable)
• Últimas 6 boletas, resumen anual de boletas y declaración de renta anterior (independientes por honorarios profesionales)
• 2 últimas declaraciones anuales de ISRL y carpeta tributaria (sociedades)

Ingreso mínimo desde $ 1.200.000 líquido, que puede ser complementado por dos personas independientemente del nexo, esto según los valores del mercado actual en gran Santiago.

Aquí debo ser bastante sincero respecto a que más allá del dinero que puedes tener ahorrado, lo que garantiza el éxito a la hora de la solicitud del crédito es la capacidad Crediticia que posees, esto en definitiva en lo que determinara el monto de crédito que será aprobado por la institución financiera.

«Ya casi estamos haciendo el open House»

Proceso de entrega del Departamento

Crédito Hipotecario:

• Firmamos el Set Hipotecario
• Pagamos los gastos operacionales (dependen del valor del Departamento)

Ahora si hemos llegado a la etapa final del Proceso de Compra tu departamento en Chile, es decir, ya estamos a punto de recibir nuestro departamento esto nos indica que ya hemos cumplido con todo lo acordado en la Promesa de Compra-Venta que se firmó unos meses atrás.

• Ya Cotizamos.
• Ya Reservamos la Unidad.
• Ya formamos La Promesa de Compra-Venta.
• Ya tomamos el Crédito y Firmamos la Compra-Venta definitiva.

Ahora nos toca hacer un Chek list de entrega y recibir nuestro Departamento.

Enhorabuena Estimado(a), ya puedes decir soy dueño de un departamento en Chile, ahora te pregunto: 

¿Qué te pareció  el proceso, fue tedioso?  

Seguramente a esta altura tienes muchas dudas aun, pero ya descubriste de manera global cuales son los pasos a seguir para Comprar tu Departamento en Chile.

Me gustaría conocer tus dudas he inquietudes, por favor déjame tus comentarios.